Comment investir dans les SCPI ? - Conseil patrimoine par Accueil SCPI

Comment investir dans les SCPI ?

La SCPI est un placement idéal pour des personnes souhaitant investir tout en évitant les déboires de l’immobilier locatif traditionnel.


A ce jour, il y a plusieurs manières d’investir en parts de SCPI :

 

Investir en SCPI au comptant

 

Ce mode d’investissement est le plus courant et le plus prisé des investisseurs puisqu’il de percevoir des fruits très rapidement.

 

Au comptant
Cible Tous types de fiscalité, revenus immédiats et stables
Perception des loyers Mensuel ou trimestriel
Fiscalité Tranche marginal d’imposition + prélèvement sociaux
Objectif Percevoir des fruits rapidement et jouir d’un complément de revenu
Avantages
  • Revenus immédiats et réguliers
  • Aucune trésorerie à prévoir
  • Aucune gestion à prévoir
  • Flexibilité du budget d’investissement
Inconvénients
  • La taxation des revenus fonciers peut-être pénalisante pour les tranches marginales d’imposition hautes

 

 

Comment souscrire ?

 

Pour investir au comptant il vous faut réunir les éléments suivants et nous les retourner :

 

  • Le dossier de souscription SCPI dûment complété, paraphé et signé
  • La fiche de connaissance client
  • Un justificatif de domicile de moins de trois mois
  • Une copie de deux pièces d’identité (CNI, passeport, carte vitale, livret de famille, permis de conduire...)
  • Un justificatif d’origine des fonds (relevé de compte où apparaissent les sommes prouvant que les sommes proviennent d’un compte bancaire domicilié en France vous appartenant)
  • Un RIB (compte sur lequel seront versés les loyers)
  • Un chèque ou un virement à l’ordre de la SCPI


Une fois ces éléments en notre possession, nous nous attellerons à leur étude et procéderons à l’envoi de vos dossiers de souscription aux différentes SCPI dans lesquelles vous aller investir. Le délai de traitement est assez court.


Après validation de votre dossier, la société de gestion va vous envoyer par voie postale une attestation de propriété de parts qu’il faudra expressément conserver par vos soins, il fera acte foi à votre succession, c’est un document officiel !


Il est nécessaire de préciser qu’une fois le délai de carence locative révolu, les loyers seront versés à trimestre échu ou à échelle mensuel.


Investir en SCPI à crédit


L’acquisition de parts de SCPI à crédit consiste à utiliser sa capacité d’endettement pour se créer un patrimoine immobilier à terme.

 

A crédit
Cible Tous types de fiscalité, Création de revenus à terme,
Perception des loyers Mensuel ou trimestriel
Fiscalité Tranche marginal d’imposition + prélèvement sociaux – charges déductibles (taux d’intérêt, assurance décès invalidité, frais bancaires…)
Objectif Capitaliser et préparer sa retraite
Avantages
  • Utilisation du levier de l’emprunt pour se créer un capital
  • Utilisation de l’épargne mensuel efficacement
  • Acquérir plus de parts grâce à l’endettement
  • Création de charges déductibles qui ont un impact fiscal attrayant
Inconvénients
  • Dans le cas d’un affaiblissement des revenus locatifs, l’effort d’épargne mensuel sera plus conséquent

 

 

Comment procéder ?


Vous pouvez solliciter votre banquier pour vous accompagner dans le financement de votre acquisition de parts de SCPI. En revanche, il est fort à parier qu’il ne sera pas en capacité de vous financier les SCPI que vous avez sélectionnées avec votre conseiller patrimonial.


Le site accueil-SCPI est en mesure de vous trouver des solutions de financement adaptées et vous mettre en relation avec des experts en financement. Pour ce faire, les éléments suivants vous seront demandés :

 

  • Projet :
    • Une copie des bulletins de souscription SCPI
  • Identité :
    • Une copie de deux pièces d’identité
    • Une copie du livret de famille
    • Un RIB
    • Un justificatif de domicile de moins de trois mois
  • Ressources :
    • Pour les salariés : Une copie des trois bulletins de salaires + celui de décembre N-1 + une copie de votre contrat de travail
    • Pour les non-salariés : La copie 2035 des trois derniers exercices
    • La copie intégrale du dernier avis d’imposition
  • Charges :
    • Une copie des 3 derniers relevés de compte de vos comptes bancaires
    • Une copie du tableau d’amortissement de vos prêts en cours (si vous en avez)
     
  • Epargne :
    • Une copie de votre relevé d’épargne de tous vos placements d’épargne
    • Une copie de votre dernière taxe foncière
    • Une copie des actes notariés de tous les biens immobiliers détenus

 

A la réception de ces éléments, notre cellule de financement se mettra en quête de l’offre de financement qui sera en adéquation parfaite avec votre situation et vos souhaits.

 

Investir en SCPI en assurance-vie


Choisir d’insérer ses parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie à des avantages considérables.

 

 

En assurance vie
Cible Fiscalité haute, fructification du capital investi
Perception des loyers Aucune (phase de capitalisation)
Fiscalité 0 à 8 ans :
TMI + PS
Ou FLAT TAX = 30%
A partir de 8 ans :
Abattement annuel de 4 600€ (célibataire) ou 9 200€ (pour un couple)
TMI + PS
Ou 7,5% + PS
Objectif Capitaliser, préparer sa retraite et transmettre
Avantages
  • Capitalisation pure
  • Utilisation du bouclier de l’assurance vie pour contrer la fiscalité
  • Bénéficier d’une décote sur le prix de la part
  • Bénéficier des avantages successoraux octroyées par l’assurance vie
  • Liquidité du placement
Inconvénients
  • Vous êtes créancier de l’assureur, vous ne détenez pas directement vos parts de SCPI

 

 

Lorsque vous choisissez cette méthode d’investissement, il convient de délimiter les critères de sélection qui vous aideront à élire le contrat d’assurance vie le plus optimal.

 

  • Négocier les frais d’entrée du contrat
  • Choisir un contrat proposant un choix de SCPI diversifiées
  • Choisir un contrat à architecture ouverte (ne proposant pas seulement les SCPI d’une seule et même société de gestion)
  • Choisir un contrat individuel
  • Eviter les contrats où il y a très peu de supports


Il est préconisé d’être accompagné d’un gestionnaire de patrimoine pour investir dans le contrat d’assurance vie qui vous conviendra le mieux. Notre équipe d’expert se tient à votre disposition pour vous accompagner dans cette démarche.

 

Investir en SCPI en démembrement de propriété


L’investissement de parts de SCPI en démembrement consiste à diviser la propriété des parts en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier à le droit à l’usus (user) et au fructus (aux fruits) des biens. Le nu-propriétaire quant à lui à le droit à l’abusus (de disposer) des biens.

 

 

En démembrement de propriété
  Nu propriété Usufruit
Cible Fiscalité haute, pas de besoins de revenus Trésorerie d’entreprise, déficit foncier structurel
Perception des loyers Aucune Mensuel ou trimestriel
Fiscalité Aucune
  • TMI + PS pour les personnes physiques
  • Impôt sur les sociétés pour les personnes morales
Objectif Créer des revenus complémentaires à terme, investir sans alourdir sa fiscalité Faire fructifier la trésorerie d’entreprise sur le long terme, gommer un déficit foncier
Avantages
  • Constitution d’un patrimoine à un prix décoté
  • Aucune imposition
  • Capitalisation pure
  • Exonération IFI
  • Bon potentiel de plus-value à terme
  • Achat des parts de SCPI fortement décotées
  • Taux de rendement très élevé du fait de la forte décote
  • Exonération IS (si SCPI étrangère)
  • Possibilité d’amortir comptablement les parts
Inconvénients
  • Pas de revenus pendant toute la durée du démembrement
  • Pas propriétaire des parts

 

 

Comment ça marche ?


Le nu propriétaire et l’usufruitier se mettent d’accord sur un prix d’acquisition pour former à deux la pleine propriété. Ils choisissent ensembles la date du début et la date de fin du démembrement.


Concrètement, pendant toute la durée du démembrement, l’usufruitier agit comme un plein propriétaire c4est lui qui perçoit la totalité des loyers et des charges. Au terme, de la période de démembrement, l’usufruit s’éteindre automatiquement et le nu propriétaire deviendra le plein propriétaire des parts de SCPI.


Le nu propriétaire détenant les murs pourra percevoir les revenus exceptionnels découlant des biens immobiliers de la SCPI (plus-value liée à la vente d’un bien par exemple). L’usufruit pourra percevoir les revenus courants de la SCPI, ceux qui découlent de la substance des biens immobiliers de la SCPI.

 

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