Investir en SCPI : comment faire ? - Conseil investissement / patrimoine

Comment investir dans une SCPI ?

Pour investir en SCPI, il n’y a rien de plus simple : Vous devez simplement remplir un bulletin de souscription pour chaque SCPI, ce document vous sera fourni par votre conseiller SCPI. De par ce fait, vous évitez toutes les démarches auprès d’un notaire qui ô combien peuvent monopoliser un temps assez conséquent. Investir en SCPI vous prend dix minutes montre en main !

 

Les 4 méthodes d'investissement en SCPI

Il existe plusieurs types d’investisseurs, c’est la raison pour laquelle, la SCPI a mis en place une pluralité des méthodes d’investissement pour vous permettre de choisir la méthode qui vous convient le mieux.

 

Chaque canal d’investissement à ses propres attributs et répond à des besoins et à des situations spécifiques, il est par conséquent primordial de choisir en amont la méthode qui apportera la solution à vos attentes avant de vous lancer dans l’achat de vos parts de SCPI.


A ce jour, il existe 4 méthodes d’investissement :

 

  • Investir au comptant
  • Investir à crédit
  • Investir en démembrement de propriété
  • Investir via un contrat d’assurance vie

 

Investir en SCPI au comptant : Une perception immédiate des loyers

 

Acheter des parts de SCPI au comptant est vivement conseillé à des personnes souhaitant se créer des revenus complémentaires immédiats couplé à une stabilité et à une régularité desdits revenus. En investissant grâce à vos fonds propres, vous allez vous assurer un complément de revenus qui évoluera mécaniquement dans la durée grâce à l’augmentation du prix de vos parts, un des leviers de la SCPI !

 

Toutefois, tout loyer engendre une taxation foncière, vous devrez a posteriori vous acquitter de l’impôt calculé sur votre tranche marginale d’imposition auquel s’ajoute les prélèvements sociaux (17,20% pour l’année 2020).

 

Il est aussi à noter que cette méthode d’investissement conviendra parfaitement à des investisseurs ayant un déficit foncier qui pourront le ventiler avec le bénéfice foncier issus des revenus de la SCPI.

 

Exemple chiffré d’un investissement SCPI au comptant

 

Monsieur et madame X sont un couple de retraités ayant un revenu annuel net imposable de de 45 000 € soit une tranche marginale d’imposition de 11%. Le couple souhaiterait avoir un complément de revenus. Les époux disposent d’un capital de 50 000 €.

 

Opération d’investissement des époux X
Prix unitaire de la part SCPI 1 000€
Nombre de parts acquises au comptant 50 parts
Montant de l’investissement 50 000€
Rentabilité annuelle  5,2%
Loyer annuel 2 600€
Fiscalité (11% + 17,20%) 733€
Loyer net annuel 1 867€
Rentabilité nette annuelle 3,73%

 

Investir en SCPI à crédit : Création d’un capital à terme


Investir dans une SCPI via un crédit permet de profiter de l’effet de levier de l’emprunt bancaire. Effectivement une majeure partie de votre mensualité sera remboursée par les loyers engendrés par votre placement SCPI.


De par cette méthode d’investissement, vous allez pouvoir utiliser votre capacité d’endettement a plein escient et acquérir des parts avec un ticket d’investissement bien plus conséquent. Effectivement, le montant d’acquisition sera calibré sur votre épargne mensuelle moyenne. Par ailleurs, les intérêts d’emprunt, l’assurance décès invalidité et toutes charges inhérentes au prêt immobilier SCPI sont des charges déductibles de vos loyers SCPI. Par conséquent, ils viennent alléger considérablement votre bénéfice foncier.


L’investissement à crédit va convenir à des personnes en début ou milieu de carrière professionnelle qui souhaitent se créer un complément de revenu en vue de préparer la retraite. Ces personnes n’ont pas un besoin immédiat de revenus et ont une capacité d’épargne mensuelle.


Exemple chiffré d’un investissement SCPI à crédit


Monsieur X est un jeune cadre ayant un revenu net imposable de 40 000 €, il souhaite utiliser l’effet de levier du crédit pour se créer un capital à terme. Il épargne 300 € par mois.

 

Opération de l’investissement pour monsieur X
Prix unitaire de la part
1000€
Nombre de parts acquises à crédit
100€
Montant investi 100 000€
Informations crédit 2% sur 20 ans sans apport
Mensualité du prêt 527€
Loyer mensuel 417€
Impôt mensuel moyen 140€
Effort d’épargne mensuel 250€
Capital disponible au terme 122 019€
Enrichissement net 62 019€

 

Investir en SCPI en démembrement de propriété : Un outil juridique performant


Le démembrement de propriété consiste à partager la propriété d’un bien en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété.


Chaque partie dispose de prérogatives différentes :

 

  • Le nu propriétaire détient la propriété à terme des parts, il a le droit de disposition. Pendant toute la durée du démembrement, le nu propriétaire ne supporte aucune charge dans la mesure où il ne perçoit pas les loyers. Le nu propriétaire récupérer la pleine propriété lors de l’extinction automatique de l’usufruit. L’achat de parts de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI. La nue-propriété convient à des personnes souhaitant se créer un capital conséquent sur une durée déterminée n’ayant aucun besoin de revenus, étant souvent assujettis à l’IFI, se situant dans les tranches hautes de l’imposition.
  • L’usufruitier détient la seule jouissance des parts pendant la durée du démembrement. Les loyers et les charges inhérentes lui incombent. L’investissement en usufruit correspond à des personnes morales pour le placement de leur trésorerie d’entreprise à moyen terme et pour des personnes disposant d’un déficit foncier conséquent qu’il faut gommer rapidement.

 

Par ailleurs, il existe le démembrement viager qui est extrêmement performant lorsque vous souhaitez investir en SCPI tout en optimisant votre succession.

 

Investir en SCPI via un contrat d’assurance vie : Un bouclier fiscal efficace


Bons nombres de contrats d’assurance vie vous permettent d’acquérir des parts de SCPI, ce qui vous permet de bénéficier des nombreux avantages de la SCPI couplé à ceux du contrat d’assurance vie. Le contrat d’assurance est une enveloppe de capitalisation qui vous permettre d’échapper à la taxation des revenus fonciers et de capitaliser vos revenus sans imposition.


Les avantages de l’investissement SCPI en assurance vie sont les suivants :

 

  • Avantage successoral
    • Abattement de 152 500€ pour le bénéficiaire du contrat si les primes sont versés avant l’âge de 70 ans.
    • Abattement de 30 500€ pour le bénéficiaire du contrat si les primes sont versés après l’âge de 70 ans.
  • Avantage sur la fiscalité des plus-values
    • Aucune taxation s’il n’y a pas de rachat
    • Fiscalité avantageuse après 8 ans : Abattement de 9 200€ par an pour un couple puis taxation de 7,5% auquel s’ajoute les prélèvements sociaux
  • Décote d’environ 2,5% sur le prix de la part
  • Liquidité du placement
  • Possibilité de détenir plusieurs SCPI dans le contrat assurance vie
  • Capitalisation pure


Ce montage est en corrélation parfaite avec des personnes si situant dans les tranches élevées de l’impôt sur le revenu, ne souhaitant pas recourir à un prêt immobilier et désirant mettre en place un instrument de transmission performant.

 

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