Analyser les rendements des SCPI

Les sociétés de gestion agréées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) font la course tous les ans à qui aura sa SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) la mieux classée en termes de résultat sur le marché. Si vous vous posez la question d’acheter des parts de SCPI, il est tout de même important que vous sachiez que les taux de rendement mis en avant par les SCPI ne sont pas toujours comparables.

 

En effet, contrairement à certaines organisations qui ont souffert ces dernières années de la crise du Covid19 ou encore aux organisations qui proposent des fonds avec des rendements très faibles comme le fonds euro, la pierre papier continue d’afficher de très bons résultats.

 

Il y a certes une compétition générale entre toutes ces sociétés proposant des produits d'épargne mais il en existe également une en entre les différentes SCPI et société de gestion de SCPI.

 

Le taux de rendement, autrement appelé TDVM (taux de distribution sur valeur de marché), est en effet l’un des critères d’investissement les plus importants.

 

L’un des objectifs principaux des sociétés de gestion est donc bien évidemment d’afficher des SCPI avec un taux de rendement plus élevé que la moyenne : en 2021 il était de 4,45%.

 

 

Faites-vous accomagner dans votre refléxion

 

 

Les investisseurs ont généralement tendance à utiliser ce TDVM comme outil de comparaison principal entre les différentes SCPI.

 

Cependant, il y a un point sur lequel les ménages souhaitant se constituer un patrimoine en réalisant un investissement immobilier doivent tout de même se méfier. En effet, certaines SCPI affichent des taux de rendements très élevés et cela s’explique par deux raisons :

• La SCPI réalise de très bonnes performances et donc ce taux reflète parfaitement la bonne gestion du parc immobilier de la SCPI,
• La SCPI a été créée au cours l’année et profite des rendements que la société de gestion s'est empressée d’obtenir grâce à ses actifs immobiliers fraîchement acquis. Cela n’empêche pas pour autant le fait qu’une jeune SCPI puisse être considérée comme un bon investissement.

 

Nous avons eu plusieurs exemples de SCPI ces dernières années qui affichaient des taux de rendement très élevés dû au fait qu’elles soient nouvelles. Nous pouvons citer une des SCPI Corum : Eurion qui, en 2020, année de sa création, affichait un taux de rendement de 10,40% e, 2020. Aujourd’hui, cette SCPI reste parmi les meilleures mais présente un TDVM moins élevé : 6,12% en 2021.

Cette pratique peut paraître peu honnête mais elle est tout à fait légale bien que certains experts ne trouvent pas cela très juste devant un rendement souvent éloigné de la réalité.

 

Il est peu probable qu’une SCPI affichant des taux de rendements aussi élevés ait la capacité de réitérer l’exploit l’année suivante. Il est difficile d’en tenir rigueur à ces jeunes structures car cette pratique représente pour elles un moyen de communication important qui leur permet de se développer plus rapidement. Il s'agit aussi de conséquences de la stratégie de lancement qui fait du coup ces preuves.

 

Certains experts s’accordent à dire qu’il faudrait que ces sociétés soient dans l’obligation de préciser qu’il s’agit de rendements réalisés sur une année incomplète ou bien que les investissements soient supérieur au capital investi par les épargnants.

 

Imaginez qu'une SCPI ai un patrimoine immobilier de 200 millions d'€ et n'ai que 100 millions d'€ de collecte de fonds des épargnants : le rendement distribué à ce qui sont là est double. 

 

 

En ce qui concerne les SCPI européennes, les rendements établis le sont selon différent mode de calcul et cela peut porter à confusion :

• Certaines SCPI européennes communiquent en brut avant impôt étranger
• D'autres communiquent en net après impôt étranger

 

Si vous souhaitez investir, nous vous recommandons vivement de consulter l’un de nos conseiller en gestion de patrimoine d’une part et d’une autre part de bien vous assurez que les taux affichés par les SCPI reflètent réellement la réalité. Investir dans une nouvelle SCPI peut être intéressant mais soyez tout de même conscient qu’en termes de mutualisation des risques, cela ne sera pas la solution la plus sûre étant donné que celle-ci n’aura pas eu le temps de suffisamment diversifier son patrimoine et de recevoir des loyers provenant de plusieurs locataires.

 

 

Certes, le Taux de Distribution sur Valeur de Marché est une donnée importante lorsqu’on cherche la meilleure SCPI dans laquelle investir pour se créer ou agrandir son patrimoine immobilier et obtenir des revenus fonciers.

 

Les sociétés de gestion sont tenues de publier des documents d’information sur les SCPI dont elles ont la gérance de façon régulière.

 

Nous pouvons citer deux types de documents publiques très intéressants auxquels vous avez accès sans même avoir besoin de réaliser une souscription :

• Les rapports annuels
• Bulletins trimestriels ou semestriels.

Dans ces documents vous aurez accès à beaucoup d’informations :

• Des données comptables et financières de la SCPI,
• Des données sur le parc immobilier de la SCPI,
• La stratégie générale de la société de gestion,
• Le nombre de souscripteurs,
• Les types de marché sur lesquels la SCPI investit…

 

Toutes ces données sont intéressantes à prendre en compte car cela vous permet d’avoir une meilleure vision du marché des SCPI de rendement, qu’elles soient à capital fixe ou à capital variable ou encore qu’elles soient françaises ou européennes.

 

Parmi les informations que nous jugeons importantes, il y a la composition des biens immobiliers, la situation géographique et les secteurs d’investissement : des locaux d’activité, des hôtels, des locaux commerciaux, des bureaux, des locaux dédiés au secteur de la santé… Toutes ces informations vous permettent d’évaluer le niveau de diversification de la SCPI.

 

Une fois que vous aurez analysé ces données, vous pourrez aussi comparer la fiscalité de chacune, les frais de souscription et les frais de gestion. Vous pourrez aussi choisir la fiscalité qui vous convient le mieux entre le régime réel et le régime micro-foncier…

 

Enfin, vous aurez également la possibilité de choisir la méthode d’investissement que vous souhaitez réaliser, que cela soit un investissement direct, en démembrement (en ayant l’usufruit ou en ayant la nue-propriété), à crédit ou encore sur un contrat d’assurance-vie.

 

Investir dans l’immobilier d’entreprise à travers les SCPI est une bonne chose. En effet, acheter des parts de celles-ci vous permet d’avoir accès à des biens immobiliers avec un budget plus ou moins important en fonction de vos capacités et de recevoir des revenus réguliers. Cependant, de nos jours il y en a de plus en plus et il faut faire attention à choisir la meilleure possible.

 

 

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