Guide pratique : intégrer les revenus de-'une SCPI à votre déclaration d'impôts

Aussi appelée pierre papier, la SCPI vous permet d’accéder facilement à l’immobilier sans les contraintes de la gestion. Avant de vous lancer, il est néanmoins important de comprendre le fonctionnement ainsi que la fiscalité des revenus et des plus-value générés par les SCPI.

Au même titre que la détention d’immobilier en direct, les revenus des SCPI sont des revenus fonciers et font donc l’objet d’une déclaration spécifique : la 2042. Pour vous aider à la déclaration, les sociétés de gestion mettent à votre disposition un formulaire qui synthétise l’ensemble des chiffres à reporter.

Concenrnant la fiscalité des SCPI, l est important de noter que la détention de parts de SCPI peut générer trois types de revenus imposables, à savoir :
- Les revenus locatifs des immeubles
- Les plus-values réalisées lors de la cession des biens détenus par la SCPI
- Les plus-values réalisées à la revente de vos parts de SCPI

Concernant votre fiscalité, elle dépend à la fois de la nature des revenus précédemment évoqués, de votre lieu de résidence et du régime pour lequel vous optez.
En effet, lorsque vous détenez des parts de SCPI de rendement en direct, vous avez le choix entre deux régimes, à savoir :
- Le régime réel
- Le régime micro-foncier

Déclarer mes revenus avec le régime micro-foncier :

Pour bénéficier de cette option, il est impératif que vos revenus fonciers ne dépassent pas le seuil de 15 000 € par an. Par ailleurs, vous devez percevoir les revenus fonciers provenant d’un ou plusieurs biens immobiliers détenus en direct (hors dispositifs avec avantage fiscal). Si ces conditions sont remplies, vous pourrez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus fonciers bruts.

Déclarer mes revenus avec le régime réel :

Contrairement au régime micro-foncier, il n’y a pas de plafond de revenus. Néanmoins, il est plus intéressant pour vous de choisir l’option du régime réel si le montant total des charges (intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, taxes …) du parc immobilier de la SCPI sont supérieures à l’abattement des 30%.

Il peut arriver que la SCPI vende un bien de son parc immobilier pour de multiples raisons : le bien ne rentre plus dans la stratégie de gestion, une opportunité d’acquisition s’est présentée, la plus-value de revente de ce bien est significative …). Si la cession d’un ou plusieurs actifs du parc immobilier engendre une plus-value, c’est vous – en tant qu’associé et porteur de parts – qui devez la déclarer. La fiscalité appliquée sur les plus-values des SCPI est exactement la même que celle des biens détenus en direct. Concernant le montant des plus-values, il est automatiquement indiqué dans votre déclaration d’impôts, il ne vous reste qu’à le vérifier.

En revendant vos parts de SCPI, il est probable que vous réalisiez une plus-value et devrez donc déclarer le montant aux impôts. Le régime de cession de parts de SCPI suit le même régime fiscal que les cessions d’immeubles. Autrement dit, la plus-value est déterminée par la différence entre le prix de cession des parts et le prix d’acquisition des parts majoré uniquement des frais d’acquisition réels.

À l’affut des opportunités, de nombreuses sociétés de gestion ont élargi le patrimoine de leurs SCPI à l’Europe, voire à l’international. Il est à noter que l’actif immobilier est taxé à l’endroit où il a été construit et non à l’endroit où son propriétaire perçoit les revenus. Autrement dit, les loyers de source étrangère ne sont pas soumis à la double imposition.

Au regard de la déclaration d’impôts, ce type de revenus fonciers fait l’objet d’une déclaration spécifique : la 2047. De même que pour la déclaration 2042, vous n’avez aucun calcul à faire, il vous suffit de reporter les informations communiquées par la société de gestion dans les cases correspondantes.

Les SCPI, comme tout investissement immobilier, rentre dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière. Comme pour les deux déclarations précédemment évoquées, la société de gestion vous donne une indication de la valeur taxable qu’il vous faut déclarer.