Les SCPI vont-elles créer la surprise en 2023 ?
Il n'aura échappé à personne qu'obtenir un crédit en 2023 n'est pas aussi aisé qu'avant. Que faut-il penser de l’explosion du marché de l’immobilier et que va-t-il se passer pour les SCPI ?
En premier lieu, il est bon de rappeler qu’il n’existe pas un mais plusieurs marchés immobiliers et que chacun évolue d’une manière qui lui est propre. En d’autres termes, le contexte macroéconomique n’aura pas le même impact sur l’immobilier résidentiel que sur l’immobilier tertiaire et ceci est également valable pour les biens d’un même secteur. Ainsi, un immeuble de bureaux implanté au cœur d'une métropole européenne n’est pas logé à la même enseigne que des bureaux des années 70 en zone industrielle d'une ville de province française.
Une question se pose alors :
Quels sont les facteurs qui impactent les différents secteurs immobiliers ?
On retrouve dans un premier temps et sans surprise, le taux d’emprunt. Il va sans dire que si les taux montent, le consommateur peut moins emprunter, voit donc son pouvoir d'achat diminuer et par conséquent l'immobilier baisse. Ce constat implacable est néanmoins loin d’être le seul. En effet, le prix de l’immobilier dépend également des salaires, du coût de la main d’œuvre ou encore du prix des matières premières. Ces trois facteurs ont un impact sur l’immobilier, à la hausse comme à la baisse.
Comment se fait-il que les SCPI ne soient pas d’être impactées par ces phénomènes ?
Si l'argument du crédit touche le résidentiel, l'immobilier tertiaire lui, ne fonctionne pas tout à fait pareil. On constate un déplacement massif d'épargne de façon générale vers les fonds immobiliers (SCPI, OPCI, etc...). Une raison simple explique ce phénomène : c’est un marché qui ne dépend pas seulement du crédit pour fonctionner ! Dès lors, l'impact des taux paraît beaucoup moins évident et systématique.
En effet, le prix d’une part de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) dépend de la valeur réelle de son patrimoine à laquelle on ajoute une marge. Cette dernière – fixée à 10% - permet que le prix de la SCPI reste proche de la valeur réelle. Le fait est qu’aujourd'hui plus de 80% du marché des SCPI est "sous côté", c'est-à-dire que la SCPI vaut moins cher que la valeur réelle de son patrimoine.
Par conséquent, il faudrait que la totalité de l'immobilier détenu par une SCPI baisse de plus de 15% pour être significative. Et ce scénario est totalement irréaliste !
